Polski rynek nieruchomości – sierpień 2012

• Tweet
• Pin It

W lipcu, podobnie jak w poprzednich miesiącach, banki podwyższały marże kredytowe. W przypadku kredytów w złotych podwyżek dokonało aż 7 banków. Co ciekawe już drugi miesiąc z rzędu rosły marże w mBanku i Multibanku. Tym razem podwyżka wyniosła 0,4 pkt. proc. W ciągu zaledwie 2 miesięcy marże wzrosły w tych bankach z 1,2% aż do 2,1%. Jedynym bankiem, który w lipcu obniżył marże jest Alior Bank.

mBank i Multibank podwyższyły również marże kredytów w euro. Skala podwyżek była jeszcze większa niż w przypadku kredytów w złotych. W czerwcu i lipcu marże wzrosły w tych bankach łącznie aż o 1 pkt. proc. (z 3,5% od 4,5%). Ponieważ niewiele banków udziela tego typu kredytów, to wywołało to bardzo istotne zmiany przeciętnej (mediany) marży, która w minionych 2 miesiącach również wzrosła o 1 pkt. proc.

Osobom spłacającym już kredyty walutowe lipiec przyniósł natomiast dobre informacje. Kurs franka szwajcarskiego i euro spadał już drugi miesiąc z rzędu. Stopniowe umacnianie się złotego obserwujemy bowiem od początku czerwca, kiedy frank kosztował 3,67 zł. Na początku sierpnia przez chwilę osiągnął natomiast poziom 3,36 zł. Oznacza to, że w ciągu minionych 2 miesięcy rata wynosząca 500 franków spadła aż o ok. 155 zł.

- Co najmniej 80 proc. klientów w Poznaniu poszukuje mieszkań kwalifikujących się do programu Rodzina na Swoim. Limit ceny m kw. mieszkania nie może przekroczyć wówczas 4334 zł. Wiele zawieranych przez nas transakcji mieści się w tych widełkach. Mieszkania o większych metrażach (powyżej 65 m kw.) można już kupić w kwotach od 3800 do 4200 zł za m kw. Zwykle są to lokale w budynkach z wielkiej płyty w „sypialnianych” dzielnicach miasta. Obniżanie się średnich cen transakcyjnych jest również efektem zaostrzających się warunków udzielania kredytów. Zmniejszająca się zdolność kredytowa przeciętnego nabywcy sprawia, że poszukiwane są coraz tańsze mieszkania. Nawet kosztem standardu i lokalizacji. Obecnie liczy się tylko cena. Inne czynniki zeszły na dalszy plan. – komentuje Wojciech Bukalskiego, dyrektor Metrohouse & Partnerzy w Poznaniu.

Klienci, którzy właśnie teraz nabywają mieszkanie na rynku wtórnym lub planują jego zakup nie powinni mieć powodów do narzekań. Obecnie większym problemem od znalezienia ciekawej cenowo oferty jest uzyskanie finansowania. Średnie ceny w każdym z analizowanych miast ulegają kolejnym spadkom – zarówno ofertowe jak i transakcyjne. Duża podaż na rynku wtórnym powoduje wydłużenie procesu decyzyjnego. Przykładowo w stolicy potrzeba aż 130 dni, aby znaleźć nabywcę wystawionego na sprzedaż mieszkania. W wyniku nie uwzględniono skrajnych czasów sprzedaży – wiele mieszkań na nabywcę czeka rok lub dłużej. Mnogość oferty nie skłania klientów do pośpiechu. Sonda internetowa przeprowadzona na stronie metrohouse.pl wskazuje, że 58 proc. poszukujących mieszkania zamierza wcześniej obejrzeć przynajmniej 10 ofert. Taka sytuacja musi wywoływać reakcję ze strony sprzedających, którzy są skłonni do coraz większych negocjacji.

Opracowanie cen transakcyjnych z okresu maj-lipiec br. wskazuje spadki w każdym z siedmiu analizowanych miast. Po raz kolejny najwyższe zniżki dotyczą Poznania, który staje się niekwestionowanym liderem w korektach. W porównaniu do lipcowego raportu średnia cena transakcyjna m kw. mieszkania spadła o 5,3 proc. do poziomu 4614 zł. Ceny ofertowe nie spadają jednak w równie szybkim tempie stąd różnica pomiędzy tymi wartościami wzrasta do 13,8 proc.

W innych miastach ceny spadają nieco wolniej. W Gdyni wynoszą 4786 zł za m kw. i są niższe od lipcowego notowania o 2,5 proc. W Krakowie spadek wyniósł 1,7 proc (5896 zł), a w Warszawie 1,3 proc. (7110 zł) zbliżając się coraz bardziej do poziomu 7000 zł za m kw. Natomiast w Łodzi za 1 m kw. mieszkania płaciliśmy średnio 3509 zł (spadek o 1,2 proc.). We Wrocławiu i Gdańsku spadki nie przekroczyły jednego procenta.

Oprócz Poznania jeszcze dwa miasta mają dużą rozbieżność pomiędzy cenami transakcyjnymi a ofertowymi. W Krakowie różnica ta wynosi 13,4 proc., a w Gdyni 16,7 proc. W tych miastach ceny wystawiane przez oferentów są w najmniejszym stopniu spójne z oczekiwaniami kupujących. Przy zachowaniu dotychczasowego tempa spadków cen ofertowych należy spodziewać się wydłużania się czasu sprzedaży mieszkań.

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR

Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

CENY OFERTOWE LIPIEC 2012

Tendencja na rynku nieruchomości się nie zmienia. Ceny nadal spadają, a w lipcu średnia obniżka wyniosła 0,9%. Najwyższy miesięczny spadek ceny ofertowej po raz kolejny ma miejsce w Gdyni i wynosi 1,8%. Biorąc pod uwagę fakt, że w lipcu w Gdyni zostało wystawionych na sprzedaż o 18% więcej ofert niż w czerwcu (dane z serwisu www.szybko.pl), można przewidywać dalsze obniżki w tym mieście rzędu 1-2% w skali miesiąca. Trend spadkowy we wszystkich miastach utrzymuje się już od kilkunastu miesięcy. Jednak stolica do tej pory była najbardziej odporna na obniżki. Lipiec 2012 może okazać się przełomowy, ponieważ w ciągu jednego miesiąca cena spadła o 1,4% i jest to najwyższa miesięczna obniżka od I kwartału 2009 roku.

Średnie ceny ofertowe mieszkań VII 2011- VII 2012

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

CENY TRANSAKCYJNE

Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientów doradców firmy Expander. Analizowany okres V 2012-VII 2012.

• Tweet
• Pin It